서울 25개 구 전역과 경기 남부 12개 지역이 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된다. 이어 20일부터는 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶인다.
이에 따라 이들 지역에서는 전세를 끼고 아파트를 사는 '갭투자'가 불가능해진다. 주택담보대출 한도도 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 현재 6억 원에서 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 더 줄어든다.
서울 강서구 등촌동 주공아파트 단지 전경. 대규모 단지 가운데 지하철 5호선과 9호선이 인접해 관심 단지인 3단지 하늘에 먹구름이 끼어 있다. 정기홍 기자
정부는 15일 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 이재명 정부의 3번째 부동산 대책이다.
우선 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시와 하남시가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다.
지금은 서울 강남·서초·송파·용산구 4개 구만 규제지역으로 지정돼 있다.
또 이들 지역의 모든 아파트와 단지 내에 아파트가 포함돼있는 연립·다세대주택은 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정된다.
이와 함께 규제지역을 포함한 수도권 전역의 주택담보대출 한도는 시가 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 시가 25억 원 초과는 2억 원으로 묶는다.
다만 시가 15억 원 이하는 현행과 같은 6억 원으로 같다.
또 수도권과 규제지역에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올린다.
1주택자가 수도권과 규제지역에서 세입자로 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다.
토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역은 본인이 실제 거주할 목적으로만 집을 살 수 있다. 또 집을 사기 전 구청에 허가를 받는 절차를 만들어 집 매수 자체가 복잡해진다.
또 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됨에 따라 무주택자의 경우 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 묶이고, 6억 원 대출 제한(시가 15억 원 이하 주택)도 함께 적용받는다.
또 사실상 6억 원 주택담보대출 제한에서 벗어나 있던 9억 원 이하 중저가 주택까지 규제 지역에 적용되는 LTV 40%로 묶어 대출 한도액이 줄어든다.
1주택자가 전세대출을 받을 때 한도가 2억 원으로 묶이고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한된다. 1억 원 이상 신용대출을 받은 사람은 1년 동안 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.
다주택자의 취득세는 2주택 8%, 3주택은 12%로 강화되고, 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세도 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세된다.
다주택자 양도세의 경우 당분간 관련 세제 강화는 하지 않는다.
이 외에도 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 제한되고, 재건축 조합원당 주택 공급 수도 1주택으로 제한된다.
또 조정대상지역에서는 자금조달계획서 및 입주계획을 신고해야 하고, 투기과열지구는 더해 관련 증빙자료도 함께 제출해야 한다.
국토교통부는 허위로 고가에 거래한 뒤 취소하는 방식의 ‘가격 띄우기’ 근절에 나서고, 금융위원회는 사업자대출의 용도외 유용 실태 전수조사를 한다.
또 국세청은 30억 원 이상 초고가주택의 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증한다. 시세 조작 의심 부동산중개사무소도 집중 점검한다.
한편 이번에 보다 광범위하게 제재 대상지를 늘린 것은 집값 오름세가 다른 지역이나 다른 가격대 아파트로 번지는 이른바 ‘풍선효과’를 사전에 차단하기 위한 것이다.
최근에 가격 오름세가 나타나는 대부분 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶었다.
이번 대책에서는 세제 내용은 담기지 않았다.
중장기적으로 보유세와 거래세를 종합 검토해 조정하기로 했다.